5 questions fondamentales avant d’investir

5 questions fondamentales avant d’investir

Chers lecteurs,

Comme vous, je reçois régulièrement des propositions d’investissements, comme vous, je n’ai pas beaucoup de temps à leur consacrer et comme vous peut-être, j’hésite à recevoir les “ conseillers-financiers-qui-me-promettent-monts-et-merveilles” mais, et c’est certainement là notre différence, je me dois de le faire, professionnalisme oblige. Les propositions alternent ainsi entre le soigné, l’intéressant, l’immanquable et disons, par euphémisme, le décevant.

La pratique répétée de cet exercice permet d’avoir un oeil aussi attentif qu’affuté sur les indicateurs clés et déterminants de la qualité d’un investissement. La pratique répétée et délibérée est une technique éprouvée de Benjamin Franklin à Kobe Bryant, celle de constamment revoir sa copie jusqu’à être capable de la réécrire les yeux fermés sans faute. Une idée de lecture à ce sujet ici

A défaut d’une unanimité hautement prescriptive, quelles sont les cinq questions à se poser si on ne dispose pas d’un conseiller sous la main ?

Imaginons pour l’illustration de notre article que l’investissement en question soit un bien immobilier idéalement situé, (en tout cas, c’est ce que dit le promoteur) dans une ville “en plein essor” avec une vue “exceptionnelle”. A ce propos, j’ai eu un jour le droit à une proposition d’un bien immobilier dont la vue donnait sur une centrale nucléaire “vue exceptionnelle”, effectivement, il ne doit pas y en avoir beaucoup comme celles-ci.

Pour vous en souvenir, il suffira de vous mémoriser :

VOALA : Valorisation-Opportunité-Assurance-Liquidité-Alternative.

1 – La Valorisation. Quand peut-on dire que cela “va monter” ?

A écouter certains promoteurs immobiliers, on croirait entendre les commentateurs médiatiques français avant l’Eurovision, nous vantant les mérites sans bornes et sous estimés de ces artistes pourtant inconnus mais “prometteurs” présentant une “réelle chance de victoire”. Si vous ne suivez pas l’Eurovision, je tiens à préciser que la dernière victoire française date de 1977.

Si ceux-là ont beau répéter que le prix montera toujours, l’acide réalité nous a bien souvent démontré le contraire. Comprenons bien qu’un prix est toujours la rencontre entre une offre et une demande. Ce qui influence le prix est nécessairement la quantité relative d’offre et de demande. Plusieurs critères entre en ligne de compte en matière immobilière et notamment : la croissance économique locale, l’indispensabilité du lieu, la possibilité d’augmenter l’offre de bien similaires, la démographie, la stabilité fiscale, les nouveaux projets d’urbanisme, les effet de mode.

Bien évidemment, si aux alentours du dit bien immobilier vous remarquez une immense de zone de construction de biens immobiliers identiques, il est fort à parier que l’ajustement, si la demande des acheteurs ne suit pas, se fera sur le prix. (Je pense ici à certains villes chinoises).

2 – L’Opportunité- A quoi cet investissement servira-t-il ?

Malgré son caractère exceptionnel, l’investissement doit répondre à une utilité personnelle. Dans le cas de notre bien immobilier, à quoi celui-ci me sert-il si mon organisation est déjà articulée autour de biens similaires ?

L’utilité est définie par rapport à la finalité de l’investissement : Va-t-il me procurer des loyers qui me serviront comme revenus complémentaires ultérieurs ? Souhaite-je augmenter le ratio de mes revenus provenant de source immobilière ?
Cette utilité doit également s’exprimer par rapport à vos biens immobiliers existants, diversification géographique et classe d’actifs.

En d’autres termes, quel est l’intérêt de cet investissement en particulier dans mon organisation globale ?

3 – L’Assurance. Qu’est-ce qui assure le rendement 4-5-6-7-8 %?

La plaquette commerciale de notre bien immobilier promet un mirobolant et évidemment accrocheur 7% par an. Ce rendement est “garanti par le gestionnaire qui gère l’édifice”.

Or, ce gestionnaire, n’est pas magicien de profession, il a un bilan comptable à tenir, des charges à régler, une fiscalité à payer, et s’il se trouve que ce bien “exceptionnel” ne trouvait pas locataire à son pied, le gestionnaire serait bien en peine à assurer sa garantie de loyer, malgré la bonne foi de sa signature sur le contrat.

La question de la garantie du rendement est en réalité inappropriée. La question n’est pas tant de savoir si le rendement est garanti, mais bien qui garantit quoi. Posez vous les questions suivantes : D’où provient le rendement ? quelle est la solidité financière, bilan comptable à l’appui, de celui qui assure le rendement?
Pour vous en convaincre, tapez sur google.fr “Gestionnaire immobilier faillite”.

4 – La Liquidité. Comment revendre l’actif?

Un bien immobilier a deux finalités, la conservation dans le patrimoine familial et la revente, c’est-à-dire la réallocation des capitaux de manière plus productive.La mesure de la liquidité se fait grâce à la mesure de la profondeur du marché. C’est-à-dire le nombre d’acheteurs potentiel pour ce type et ce prix de bien. Chaque ville a ses spécificités et pour information le prix où l’on trouve le plus de bien en France est à 140 000 euros.

Quelle est la liquidité ? Qui sont les acheteurs sur ce marché ? Est-ce uniquement à titre investissement locatif? une résidence principale? une résidence secondaire? Existe-t-il des frais à la revente ?

En tant qu’expatrié, un simple aller / retour en France pour vendre un bien immobilier est à ajouter au tableau comptable et retirer de la rentabilité globale de mon opération. Cela s’appelle aussi des frais de revente.

5 – L’Alternative.Que se passera-t-il si je ne fais rien ?

Notre bien immobilier a passé toutes les étapes précédentes avec brio, et pourtant la décision finale penche plutôt pour une décision de ne pas investir. Pas maintenant.

On aurait tort de considérer l’investissement de la manière suivante : “j’investis ou je n’investis pas”. On devrait considérer les choses plutôt comme cela “Que se passera-t-il si je ne fais rien?” et souvent l’alternative à ne pas investir est de laisser ses capitaux en banque ne rapportant presque rien…
Bien entendu, l’idéal étant toujours d’avoir plusieurs options disponibles. Ne rien faire étant rarement la meilleure des stratégies.

Espérant que ces informations trouveront leur utilité lors d’une prochaine décision.

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