Comprendre les raisons de la hausse future de l’immobilier

Comprendre les raisons de la hausse future de l’immobilier

Comprendre les raisons de la hausse future de l’immobilier

Cet article vise à expliquer les raisons fondamentales pour lesquelles le prix des biens immobiliers augmentera dans les années à venir et, accessoirement, à montrer pourquoi la majorité de ceux qui s’expriment sur le sujet de l’inflation ne comprennent pas ce phénomène.

Nombreux sont les investisseurs qui se posent la question de savoir pourquoi les biens immobiliers se revalorisent au fil du temps. L’immobilier ne subit-il pas l’érosion du temps ? L’immobilier n’exige-t-il pas un entretien coûteux ?

Mark Twain disait à juste titre : “Achetez de la terre, on n’en fabrique plus”. Chaque année sortent justement de terre des milliers d’immeubles d’habitation dans lesquels les prestations proposées sont indubitablement supérieures à celles de biens plus anciens, comme le chauffage au sol, un aménagement optimisé de l’espace ou encore une intensité de la luminosité harmonieuse. Il y a bien sûr des biens immobiliers dits anciens dont le cachet unique ou le charme irrésistible leur confèrent une valeur certaine pour nombre d’acheteurs. Mais force est de constater que les biens neufs ont un prix d’achat bien supérieur aux anciens.

Les investisseurs désireux d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers peuvent mettre en œuvre plusieurs stratégies, qui sont conciliables* :

  • Utilisation de l’effet de levier ;
  • Création ou augmentation de la valeur ajoutée (travaux de réparation ou d’agrandissement) ;
  • Perception de loyers élevés ;
  • Opération d’arbitrage (quand le prix d’achat est inférieur à celui du marché) ;
  • Acquisition en vue d’une revente avec une plus-value (ce qui suppose une hausse générale du marché).

C’est ce dernier cas qui nous intéresse ici puisque c’est la stratégie employée par une large majorité d’investisseurs.  J’achète aujourd’hui au prix de 100 en espérant pouvoir le céder dans quelques années plus de 100.

Les prix de l’immobilier répondent aux mêmes lois “physiques” de l’économie que tout autre bien de consommation, à savoir la loi de l’offre et de la demande.

Dans un espace géographique considéré, pour que le prix des biens immobiliers s’apprécie, il est nécessaire que l’écart entre l’évolution de la demande et celle de l’offre soit positif. Formulé différemment : de plus en plus d’acheteurs (en nombre et/ou en montant de transaction) par rapport au nombre de biens immobiliers disponibles et inversement. Le nombre de biens immobiliers disponibles peut soit être en baisse, stable et même en augmentation pourvu que cette augmentation soit inférieure à celle du nombre d’acheteurs.

Le niveau de la demande s’explique principalement par une démographie positive (migrations intérieures ou extérieures, solde de natalité positif) et par une augmentation du revenu disponible des ménages dans la zone considérée.

Le niveau de l’offre s’établit essentiellement en fonction du nombre de biens immobiliers disponibles (limitations naturelles, règlementaires ou techniques).

Bien comprise, cette loi nous apprend qu’un accroissement considérable de la population d’une ville n’est pas synonyme d‘une hausse des prix de l’immobilier : la population de Las Vegas a triplé entre 1980 et 2000 alors que le prix moyen de l’immobilier y est resté constant. La raisons est la suivante : les nombreuses constructions nouvelles sont venues compenser les flux positifs de population.

La hausse d’un marché de l’immobilier dépend donc à la fois du niveau de l’offre et de celui de la demande. 

La loi de l’offre et de la demande, équivalente de la loi de la gravité pour les économistes, conditionne la formation des prix des actifs.

Un autre facteur autrement plus important est récemment entré en jeu pour bouleverser l’équilibre naturel des prix entre l’offre et la demande :  l’intervention de la Banque Centrale américaine dans l’économie.

Depuis la crise financière de 2008, les Banques Centrales conduisent des politiques monétaires dites non-conventionnelles. En d’autres termes, des politiques qu’elles ne devraient pas mener si elles respectaient le mandat qui leur a été confié par leurs statuts.  Vous avez certainement entendu parler du terme d’”Assouplissement Quantitatif” (en anglais, “Quantitative Easing”). Derrière cette formulation obscure se cache une réalité d’une simplicité confondante : l’impression ex-nihilo de billets de banques (via une augmentation du bilan des banques centrales).

 

La théorie monétaire nous dit que ce qu’il convient d’appeler la création monétaire provoque de l’inflation.

Certains experts réfutent cette conséquence déclarant laconiquement qu’il n’y a pas d’inflation aujourd’hui. Ils argumentent, pour certains, en expliquant que l’absence d’inflation dans l’économie constatée en dépit de la création monétaire massive est la preuve que (1) la théorie monétaire « classique » est erronée et qu’(2) il faut « encore plus d’intervention politique dans l’économie » pour le plus grand plaisir des hommes politiques. Que la première proposition soit vraie ou non, il n’y a de toute façon pas de lien de causalité entre la première et la seconde.

Ce qu’ils appellent la théorie « classique »(**) désigne en réalité les travaux de l’économiste monétariste Milton Friedman dont les conclusions n’ont pas produit une théorie économique à portée générale (qui viserait à tout expliquer) mais une réfutation intégrale du keynésianisme, théorie économique interventionniste en vogue dans les années 1960, qui justifiait le recours aux politiques accommodantes de la part des Banques Centrales. Mais ce n’est pas auprès de Friedman qu’il faut chercher la bonne définition de l’inflation.

L’auteur de la théorie de la monnaie et du crédit (1912) est Ludwig von Mises. Disciple de l’école autrichienne d’économie, Von Mises nous enseigne que l’inflation se doit d’être définie comme une augmentation de la masse monétaire dans l’économie et que, par ailleurs, l’augmentation du niveau des prix à la consommation (mesuré en France par l’INSEE sous la forme de l’Indice des Prix à la Consommation – IPC) n’est que l’une des conséquences possibles de l’augmentation de la masse monétaire.

Cet éclairage nous permet à présent de comprendre, d’une part, que la hausse des prix à la consommation et l’inflation sont deux réalités différentes et, d’autre part, qu’il existe une autre conséquence possible (***) de linflation : l’augmentation du prix des actifs.

En d’autres termes : lorsque les banques centrales augmentent la masse monétaire en menant des politiques monétaires accommodantes, que ce soit en modifiant arbitrairement le taux directeur ou en se portant acquéreur d’obligations souveraines d’Etats surendettés, c’est déjà de l’inflation. Cette inflation peut provoquer une hausse des prix à la consommation ou bien une hausse des prix des actifs selon les canaux utilisés par le crédit pour entrer dans l’économie.

Les conséquences de l’inflation ne se diffusent pas de manière uniforme dans l’économie. Elles profitent d’abord à ceux qui disposent d’un accès privilégié au crédit, investisseurs institutionnels et particuliers à capacité d’endettement (profitant ainsi pour acquérir de nouveaux biens immobiliers) et, seulement ensuite, aux rentiers (qui vivent des obligations d’Etat), aux retraités, aux fonctionnaires et évidemment aux chômeurs.

Si vous vous demandiez pourquoi le fossé entre les plus riches et les plus pauvres se creuse, vous avez ici l’explication.

En quoi cela concerne-t-il limmobilier ?

Par augmentation du prix des actifs, on entend augmentation des titres financiers (obligations, actions), de l’immobilier (résidentiel et entreprise) et des actifs alternatifs. Regardons l’évolution de ces actifs depuis l’accélération de l’impression de billets de banque :

  • Les actions connaissent un plus haut historique ;
  • Le taux des obligations connaissent un plus bas historique (rappelons que lorsqu’on achète des obligations, leur taux diminue) ;
  • L’immobilier (ou tout ce qui est actif tangible) profite du même phénomène de hausse généralisé des actifs dû à une impression de billets de banque.

En conclusion, la politique interventionniste actuellement menée qui vise à augmenter le bilan des banques centrales sera le catalyseur d’une hausse de l’immobilier.

Au XIXème siècle, le baron Nathan de Rothschild déclara : « Quand le sang est dans la rue, achetez des biens immobiliers ». Cette maxime mérite d’être révisée, car les révoltes populaires ne provoquent pas de bains de sang mais exigent plus d’interventions étatiques :

Quand l’Etat intervient dans l’économie, achetez des biens immobiliers.

 

Gérald AUTIER

 

(*) J’explique et je détaille dans mon premier livre – Savoir Investir aux éditions Maxima – les six raisons pour lesquelles les biens immobiliers peuvent prendre de la valeur, ainsi que les trois approches pour acquérir de l’immobilier.

Savoir Investir  – c’est ici

(**) L’origine de la théorie quantitative de la monnaie est en réalité historiquement datée des travaux du XVIème siècle.

(***) Nombreux sont les historiens à faire de l’inflation la principale cause de la chute de l’Empire romain. La valeur du denier romain (monnaie introduite par Auguste) était de 85% de sa valeur initiale au temps de Trajan, de 50% au temps de Caracalla et de 5% sous Gallien.

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