6 questions avant d’investir dans l’immobilier à l’etranger

6 questions avant d’investir dans l’immobilier à l’etranger

La décision de la Banque Centrale Suisse, qui a subitement décidé de ne plus “défendre” le Franc en le laissant librement s’apprécier, est cohérente avec nos attentes.

Comment aurait-il pu en être autrement ? Depuis que les Banques Centrales impriment de l’argent, les investisseurs se réfugient en nombre dans les actifs sûrs, comme l’est le Franc Suisse. A ce propos, la Banque Centrale Européenne vient d’annoncer que son programme d’assouplissement quantitatif (entendez par là l’impression de billets de banque tout frais et tout neufs) avoisinnerait les 635 milliards d’euros pour lutter contre la déflation*.

Lutter contre la prétendue déflation (cf. notre article “comment faire disparaître l’inflation, petit tour de magie“) avec 635 milliards d’euros, c’est un peu comme lutter contre trois moustiques en ingurgitant un litre de citronnelle. Oui, vous luttez effectivement contre la déflation mais avec quelles conséquences économiques ?

L’une des décisions des grands investisseurs internationaux (voir leurs conseils dans notre article ci-après) est d’investir dans l’immobilier à l’étranger. Les investisseurs non avertis investissent principalement dans les lieux qu’ils connaissent. C’est une erreur que l’on appelle le biais de familiarité. Alors, comment investir dans l’immobilier à l’étranger sans faire d’erreur ? Pour cela, il faut se poser les bonnes questions :

Une acquisition immobilière peut être profitable selon trois critères : la réception de loyers stables et récurrents, un potentiel de revalorisation important et l’utilisation de l’effet de levier bancaire grâce à de faibles taux d’intérêts.

Nous nous focaliserons ici sur le potentiel de revalorisation. Comment s’assurer que le prix d’un bien immobilier dans un lieu considéré va monter? (Nous appellerons lieu une localité. Peu importe sa taille dans la mesure où elle garde une cohérence globale).

Voici six questions qui vous aideront à répondre à cette problématique

1 – Quelle est la surface de biens similaire disponibles ou potentiellement disponibles ?

Les prix dans les zones où la surface est limitée (Paris intra-muros, Hong-Kong ou Monaco) ont un potentiel de revalorisation plus important que ceux des zones où l’espace n’est absolument pas une problématique. La question stratégique ici est de bien délimiter le lieu.

2 – Le lieu est-il incontournable ?

Certains lieux de par leur configuration géographique représentent un intérêt d’investissement majeur. C’est souvent le cas des hubs internationaux (déjà établis comme peuvent l’être Paris ou Dubai, ou moins connus comme Colombo qui en deviendra certainement un) ou de villes dont les infrastructures assurent à ces lieux d’être desservis correctement. L’évaluation du lieu devra prendre en compte l’existence d’infrastructures et surtout les futurs projets.

3 – La règle de droit est-elle respectée ?

La stabilité juridique est importante non seulement dans la détermination des droits de propriété que pour la stabilité et prévisibilité fiscale. Le respect de la règle de droit et son évolution dans le temps seront pris en compte par les investisseurs internationaux.

4 – Le lieu peut-il bénéficier d’un effet de rattrapage économique ?

Les marchés immobiliers sont régis tant par l’évolution démographique (incluant le solde migratoire) qu’économique. Ces deux critères permettent d’anticiper la demande en mettant en oeuvre des programmes de construction. Parfois, une crise économique ou politique majeure peut ralentir, voire stopper, les programmes de développement économique. A la sortie de crise, la population a augmenté alors que les programmes immobiliers ne sont pas encore disponibles.

5 – Le lieu peut-il devenir une destination à la mode ?

La revalorisation due à l’effet de mode repose sur le comportement moutonnier des investisseurs. Tout le monde connaît l’histoire du petit village de pêcheurs qu’a été Saint-Tropez avant de devenir la station balnéraire d’aujourd’hui. On pense moins à l’histoire d’Avoriaz qui porte son nom parce qu’il y a encore 50 ans les paysans de vallée disaient que “la terre là haut, elle vaut rien…= alvoriaz”

6 – Quel est le potentiel économique du lieu ?

C’est un critère prépondérant : le développement économique et les flux d’investissements internationaux influent directement sur l’appréciation immobilière. L’indice d’importance est l’évolution du PIB/habitant d’une année sur l’autre.

*et ce, même si tous les économistes qui se respectent nous disent que la déflation est bonne pour l’économie.

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